¿Qué hipoteca me puedo permitir?

Comprar un inmueble con hipoteca es una de las decisiones más relevantes en la vida de cualquier persona. Por eso, es clave tomar una decisión informada y que te permita vivir tranquil@.

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es préstamo tomado para adquirir una propiedad inmobiliaria. Es decir, es una tipología de deuda cuyo colateral es un buen inmueble.

¿Qué hipoteca me puedo permitir?

Cuando un banco estudia tu solicitud de hipoteca, las 3 variables clave que tendrá en cuenta son:

• Perfil de riesgo.
• Ratio préstamo-valor (LTV).
• Duración.

Veámoslos uno por uno:

1). Perfil de riesgo

Por regulación, los bancos categorizan a los potenciales clientes según una escala de perfil de riesgo. Es decir, simplificando mucho, hay una escala entre 1 y 7, siendo uno el mejor cliente posible y un 7 un cliente que muy probablemente no pagará en el futuro.

¿Cómo deciden los bancos en que categoría te encuentras?

Si bien depende mucho de si eres cliente del banco o uno nuevo, normalmente las cuestiones más relevantes son:

Ratio deuda sobre ingresos (DTI).

Esta magnitud calcula que porcentaje de tus ingresos mensuales brutos se dedica a pagar deudas. Cabe destacar que en este ratio se incluirán todas las deudas que tengas más la hipoteca que estás solicitando.

Veamos un ejemplo:

Si ganas 1.500€ brutos al mes, pagas 100€ al mes en créditos al consumo y estás pidiendo una hipoteca cuya cuota será de 400€ al mes, tu DTI sería de 33,3%.

¿Y eso es mucho o es poco? Pues la verdad que depende mucho del banco pero en general se suele considerar razonable un DTI inferior al 30%.

Perfil socioeconómico.

Para evaluar tu solicitud, el banco tendra en cuenta cuál es tu situación económica, pidiendo, además de una verificación al registro de morosos, tus nóminas y/o declaraciones de impuestos.

Aquí lo que más se tendrá en cuenta es si el contrato es indefinido o no y cuáles son los ingresos mensuales recurrentes (i.e. excluyendo horas extra u otros ingresos especiales).

2). Ratio préstamo valor

Este es uno de los ratios más relevantes puesto que muestra qué porcentaje del total está financiado por el banco y cuál viene de fondos propios.

Al comprar una vivienda, existe lo que se llama la entrada. Suele ser la parte del importe total que tendrás que desembolsar de tus ahorros.

Por motivos regulatorios, los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de mercado del inmueble. En este sentido, es relevante recalcar que muchas veces el valor de mercado aceptado por los bancos es diferente al que puedas acabar pagando. Para esto, existe la figura del tasador que realiza una valoración independiente del inmueble.

Si bien no siempre es así, en el caso que haya discrepancias entre el valor de tasación y el precio de compra, el banco suele financiar hasta el 80% del menor de los dos.

Aunque bastante intuitivo, veamos un ejemplo de todo esto:

El precio de la vivienda es de 110.000€. El tasador la valora en 100.000€ y el banco se ofrece a financiar un maximo del 80% del menor de los dos valores. Es decir, el banco te prestaría 80.000€ y tú tendrías que pagar 30.000€ + los gastos de transacción.

3). Duración

La formalización de una hipoteca conlleva gastos iniciales relevantes para todas las partes implicadas. En concreto, para el banco, existen unos costes de originacion significativos que debe amortizar durante la vida del préstamo. Por lo tanto, en relación con los gastos de originacion, cuanto más larga sea la duración inicial teórica, más repartidos estarán los gastos a nivel anual. Siendo el caso que si haces prepagos anuales, puedes aprovechar de ese efecto dilutivo.

Además de los gastos de originacion, los bancos también incluyen en sus cálculos el coste de liquidez que incurren en el proceso de transformación de la duración (i.e. financiar casas a 30 años basándose en depósitos a 6 meses).

Conclusión

Si bien no existe una única respuesta sobre la mejor manera de solicitar una hipoteca, sí que quiero compartir contigo cuáles creo yo que son las 3 recomendaciones clave de este artículo.

• No te apalanques en exceso. Como explicamos en el artículo del poder del apalancamiento, la deuda es una espada de doble filo: magnifica los retornos pero también el riesgo. Así pues, como asumo que lo que quiere es vivir tranquilo y no convertirte en un lobo de Wall Street, te recomiendo encarecidamente que ahorres como mínimo el 20% del coste total de la operación y que tu ratio LTV sea de cómo máximo 80%.
• Tómatelo con parsimonia. En este mundo de locos donde todo se mueve a ritmo de tweet, hablar de tener paciencia es como hablar de abstinencia en una fiesta universitaria. Aun así, yo te lo digo: busca, compara y negocia. Quien no llora no mama. Piensa que los bancos necesitan poner dinero en circulación. Por lo tanto, si tienes buen perfil crediticio, tendrás buen poder de negociación.
• Infórmate de qué conlleva una inversión inmobiliaria. Entiende cuáles son los principales generadores de valor en una compra inmobiliaria y qué cosas debes tener en cuenta. En este sentido, te recomiendo que leas básicos de la inversión inmobiliaria y esta plantilla inversión inmobiliaria.