La inversión inmobiliaria es una de las clases de activos más famosas para el público general. Aun así, existen multitud de mitos e informaciones incorrectas acerca de cómo analizar una potencial inversión. Precisamente por eso, el objetivo de este articulo es explicar de manera clara y precisa cómo genera valor una inversión inmobiliaria y las principales variables a tener en cuenta.
¿Por qué la inversión inmobiliaria es una clase de activo interesante?
Cuando se analizan clases de activos, es fácil caer en la tentación de analizar directamente los datos sin entender el racional detrás.
Como explico en mi libro, existen dos tipos principales de inversión: en activos reales y en activos monetarios.
Mientras que los activos monetarios (i.e. renta fija) se basan en una promesa de repago futura en una unidad monetaria concreta, los activos reales basan su valor en su utilidad para la sociedad.
Si aplicamos esto a la inversión inmobiliaria, vemos como ésta pertenece claramente al campo de los activos reales. ¿Por qué? Porqué da un valor a la sociedad en forma de alojamiento; es decir, responde a una necesidad esencial de la gente.
A cambio de dicho servicio, las personas están dispuestas a pagar a por ello – bien sea en forma de alquiler o de compra.
¿Cómo genera valor la inversión inmobiliaria?
Una inversión inmobiliaria puede generar valor de 4 maneras:
Flujo de caja
Si la vivienda está destinada a alquiler, el flujo de caja sería el excedente de caja que tendrías después de pagar todos los gastos auxiliares de tu vivienda. El flujo de caja puede ser bastante engañoso porqué puede fluctuar bastante. Existen muchos costes que afectan tu flujo de caja de manera muy irregular, por eso es tan importante incorporar en tus cálculos costes no mensuales tales como: tiempo sin inquilinos, reparaciones, grandes inversiones (e.g. tejados, ventanas, fontanería, etc.). Solo si se tienen en cuenta estos gastos irregulares, junto con los gastos recurrentes como suministros, se puede tener una visión precisa del perfil de generación de caja.
Apreciación
Si el valor de la vivienda se incrementa, llamamos a esto apreciación. Si bien la apreciación no siempre está garantizada (solo hace falta preguntárselo a alguien que invirtió en inmuebles en España en 2007), la tendencia histórica es que los precios de la vivienda tienden a incrementar en línea con la inflación a largo plazo.
Si analizamos el estudio The Rate of Return on Everything, 1870–2015, vemos que el retorno real medio anual de la vivienda en España (1870-2015) ha sido de c. 5%.
Ahora bien, cuidado porqué ese 5% es la combinación de: apreciación («Capital gain») e ingresos de alquiler («Rental Income»). Como vemos en detalle a continuación, la apreciación, por si sola, representa un 64% del total de la rentabilidad.
Además de la apreciación «de mercado», existe otro tipo de apreciación: la apreciación forzosa. ¿Qué significa esto? Pues básicamente que el valor de la vivienda se incrementa debido a mejoras físicas que se realizan en la misma (e.g. renovar la cocina, poner ventanas nuevas, etc.).
Repago de la deuda
Cuando se utiliza una hipoteca para comprar una vivienda, cada mes existe un repago de principal e intereses. El uso del alquiler que recibes para el repago del principal de la hipoteca está generando equity (es decir, patrimonio neto) para ti de manera automática.
Pongamos un ejemplo para entenderlo mejor. Imaginémonos que has adquirido una vivienda para alquilar por 100.000€ con una hipoteca a 20 años de 80.000€. Si su flujo de caja es 0€ (el real, incluyendo los gastos no recurrentes), y asumiendo que no hay apreciación, después de 20 años, tendrías una vivienda de 100.000€ que esencialmente se ha pagado sola (i.e. has repagado el principal mediante el ingreso de alquiler).
Beneficios fiscales
En España existen algunas ventajas fiscales para los propietarios de vivienda en alquiler. En concreto, el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda goza de una reducción del 60 por 100.
Es decir que como casero, tienes unos ingresos por alquiler a los que se les pueden restar una serie de gastos – detallados a continuación. Sobre esta base, Hacienda te permite aplicar una reducción del 60% si la vivienda está alquilada. El resultado final, después de la reducción del 60%, se integra en tu base imponible general en tu declaración del IRPF.
Listado ilustrativo de gastos deducibles
- Intereses de la hipoteca.
- Reparaciones (que no inversiones destinadas a ampliar o mejorar los bienes).
- IBI, tasas y otros impuestos.
- Gastos de comunidad.
- Amortización de la vivienda.
- Seguro del hogar.
- Suministros.
Impacto del apalancamiento financiero
Por la naturaleza del activo, la inversión inmobiliaria es susceptible de apalancarse (es decir, utilizar deuda para su adquisición) de manera substancial.
Según el Banco de España, el ratio de préstamo-valor de tasación se ha situado históricamente alrededor del 70%. Es decir, que los bancos estaban dispuestos a financiar hasta el 70% del valor de tasación con deuda hipotecaria.
Es relevante destacar que utilizar apalancamiento (es decir, hacer uso del dinero de otros para la inversión) puede impactar tanto de manera positiva como de manera negativa en tu rentabilidad. ¿Por qué? Porqué lo que hace la deuda es multiplicar el impacto tanto positivo como negativo de la evolución de la inversión.
Pongamos un ejemplo muy simplificado y solo con ánimo de ilustración. Imagínate que compras una casa como inversión con una hipoteca. El precio total de la casa es de 100.000€, tu pones 20.000€ y el banco te presta 80.000€. A partir de ese momento, tu tendrás que devolver esos 80.000€ al banco, independientemente de cómo evolucione el valor de la vivienda.
Veamos ahora cómo entra en juego el apalancamiento financiero. Las casas se suelen valorar en función de una cosa llamada gross yield (renta bruta generada sobre el valor de la propiedad). Asumamos pues que en tus previsiones, habías asumido un alquiler mensual de 700€ al mes. La renta bruta anual sería entonces de 8,4% [(700€/mes * 12 meses)/100.000€].
Si al cabo de dos años consiguieras hacer algunas mejoras y subir el alquiler a los inquilinos a 900€, asumiendo que el gross yield se mantiene, el valor total de la casa habría subido a 128.571€ [(900€/mes * 12 meses)/8,4%].
¿Cuál es la mejor parte? Pues que todo el incremento de valor es para ti. Gracias al uso de la hipoteca, tienes un beneficio de 28.571€ sobre los 20.000€ invertidos. En caso de no utilizar apalancamiento (hipoteca), el beneficio de 28.571€ sería sobre un capital de 100.000€.
Pero…ojo porqué también puede ir en la otra dirección. Si las rentas bajaran de 700€ al mes a 560€ al mes, y siguiendo con la asunción del 8,4% de gross yield, la casa pasaría a valer solo 80.000€ [(560€/mes * 12 meses)/8,4%]. Lo que implicaría que habrías perdido toda tu inversión inicial de 20.000€ porqué los 80.000€ equivaldrían aproximadamente a la deuda pendiente.
Consejos prácticos para la inversión inmobiliaria
Escoge solo financiación a largo plazo, que se amortiza totalmente y con tipos fijos.
Evitar las cosas exóticas o esotéricas es la opción más segura para construir tu patrimonio a largo plazo. Si optaras por alternativas tipo balloon o con tipo de interés variable estarías aceptando un riesgo de tipo de interés que podría destruir tu inversión durante el transcurso de la vida de la inversión.
Céntrate en la calidad vs. cantidad
Como en muchos aspectos de las finanzas, más que hacer muchas cosas bien, lo importante es centrarse en hacer de manera óptima las cosas verdaderamente importantes. Con una inversión tan relevante como un inmueble, lo más aconsejable es ser extremadamente quisquilloso. La paciencia y la disciplina son el mejor aliado para una buena inversión.
La clave está en el flujo de caja
Para que una operación sea de calidad, un elemento esencial es que sea capaz de generar un flujo de caja positivo. Dicha generación positiva de caja te permite tener este activo en propiedad sin límite puesto que recibes dinero cada mes. Además, tener un flujo de caja positivo te otorga un margen de seguridad relevante si las cosas salen mal.
No abusar del apalancamiento
Si tu objetivo es crear riqueza en términos reales después de inflación, no necesitas un apalancamiento del 90% para conseguirlo. De hecho, tener un nivel de apalancamiento razonable es clave para incrementar tu margen de seguridad y tu generación de caja. Aunque cada operación es un mundo, un porcentaje razonable de apalancamiento sería de entre el 50% y el 70% de una operación.
Y tú…¿has tenido realizado alguna inversión inmobiliaria? Cuéntanos tu opinión y tus aprendizajes 😉
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