Como vimos en https://invirtiendoenti.es/que-estas-haciendo-mal-con-tus-finanzas-personales/, la vivienda supone la principal partida de gasto para la mayoría de personas. Aun así, muchas personas creen que es un gasto inamovible y no negociable. La verdad es que, si bien es más difícil de modificar que otros gastos (i.e. cuota teléfono móvil), la cuota de la hipoteca puede ser una gran oportunidad para reducir tus costes e incrementar tu capacidad de ahorro.
Antes de entrar en detalle en cómo reducir tus gastos hipotecarios, y a pesar de que para algunos pueda parecer obvio, creo importante hacer un breve repaso de cómo funciona una hipoteca.
Modalidades de tipo de interés
En la actualidad, existen dos modalidades principales de hipoteca: a tipo fijo y a tipo variable.
De una manera muy resumida, las hipotecas a tipo variable se caracterizan por tener una cuota variable que depende de la evolución de los tipos de interés (normalmente el Euribor a 3 meses) mientras que las hipotecas fijas se basan en un tipo de interés fijo que permite pagar una cuota invariable – ver más abajo principal vs. Intereses – durante los primeros X años de tu hipoteca (i.e. el periodo de tipo de interés fijo).
Para refrescar la memoria y asegurarnos que ambos estamos en la misma página, permíteme dos breves puntualizaciones: En primer lugar, clarificar que el Euribor no es el tipo de interés marcado por el Banco Central Europeo, sino el tipo de interés al que los bancos de la eurozona se prestan dinero entre sí. En segundo lugar, puntualizar la diferencia entre la duración legal de la hipoteca (i.e. 30 años) y el período donde el tipo de interés es fijo (i.e. 15 años).
Principal vs. Intereses
Existen dos sistemas principales de amortización: el francés y el alemán, siendo el francés el más común en España.
¿Por qué te importa esto? Pues porqué al final del día, el sistema de amortización determina qué parte de tu cuota hipotecaria mensual va a reducir tu deuda con el banco (repago de principal) y qué parte se dedica a pagar intereses.
Sistema Francés
El sistema francés se caracteriza por un esquema de pago de cuota constante. Es decir, tu cada mes pagarás la misma cantidad en euros, si bien el porcentaje destinado a principal y a interés irá variando. En detalle, se calcula de la siguiente forma:
1). Cuota mensual (valor fijo).
2). Intereses = Deuda pendiente al inicio del mes * tipo de interés aplicable.
3). Principal = Cuota mensual – Intereses.
Sistema Alemán
El sistema alemán en cambio se basa en una cuota de amortización del principal fija y una parte variable de intereses. A destacar el decrecimiento de las cuotas a medida que pasa el tiempo.
¿Cómo reducir tu cuota de la hipoteca?
Mayoritariamente, la reducción de tu cuota hipotecaria se puede conseguir o bien mediante una novación (i.e. renegociar los términos con tu banco actual) o bien con una subrogación (i.e. cambiar de banco).
Es importante destacar que si bien ambas opciones son igualmente válidas para conseguir pagar una menor cuota hipotecaria, lo cierto es que tendrás que evaluar cuál es la mejor opción para tu caso.
En términos muy generales, la novación suele suponer unos gastos de transacción inferiores a la subrogación así como permite poder ampliar el capital o añadir titulares – a diferencia de la subrogación.
En este sentido, es recomendable tener en cuenta el reciente cambio legislativo mediante la Ley 5/2019, de 15 de marzo, por la cual se incentiva la subrogación y la novación de tipo variable a tipo fijo, reduciendo así las comisiones para este tipo de operaciones.
Para que no quede nada en abstracto, veamos el detalle:
Novaciones
Como hemos dicho, una novación es, en esencia, la renegociación de las condiciones hipotecarias con tu banco. En detalle, las principales condiciones que se pueden renegociar son:
- Tipo de Interés.
- Plazo de amortización.
- Calendario de repago (i.e. periodos de carencia).
- Titularidad.
- Importe (i.e. ampliación del capital).
Del mismo modo, los principales gastos asociados a este tipo de operaciones son:
- Notaría + Registro de la propiedad: Aproximadamente entre el 0.5% y el 1% del principal pendiente.
- Comisión bancaria por novación: Entre el 0% y el 1% del principal pendiente.
- Gastos de gestoría + Tasación: Alrededor de 500€.
Subrogación
De las distintas modalidades de subrogación, en este artículo estamos hablando de la subrogación de acreedor; es decir, el cambio de hipoteca a otra entidad por parte del titular de la actual hipoteca.
Como hemos remarcado anteriormente, es importante destacar que en la subrogación las únicas condiciones que se pueden modificar son la modalidad y cuantía de los tipos de interés así como el plazo de amortización.
En término de gastos, sueles ser ligeramente superiores a los gastos de novación. Entre ellos, el gasto más importante es la comisión de subrogación; la cual, no podrá superar el 0,5% del capital pendiente de amortizar dentro de los primeros cinco años de vida del préstamo y el 0,25% a partir del sexto año.
Por último pero no menos importante, destacar también la mayor complejidad operativa/legal de la subrogación. Entre otros elementos, los diferentes períodos que establece la ley para que el banco pueda hacer contraofertas.
Pasar a la práctica
Soy consciente de que todo esto puede ser un poco abrumador a primera vista. Es cierto que es un proceso bastante más complicado que renegociar la tarifa del teléfono, pero también es cierto que el potencial ahorro es muchísimo mayor (i.e. ahorro mensual de la subrogación es, de media, unos 150 €).
Teniendo en cuenta que tienes un trabajo y vida propia, creo interesante explorar la posibilidad de contar con asesoramiento profesional que te ayude en este proceso y reduzca la cantidad de tiempo y esfuerzo necesario por tu parte.
Opinión Trioteca
Si bien personalmente no tengo hipoteca en España y, por tanto, no he podido utilizar el servicio, he estado en contacto con la gente de Trioteca para entender su filosofía y manera de funcionar.
Empresa basada en Barcelona, se caracteriza por ofrecer un servicio de asesoramiento integral (tienes una persona asignada que te acompaña durante todo el proceso) así como de financiar los costes de asesoramiento directamente de las comisiones que perciben de los bancos. Es decir, que el servicio es totalmente gratuito para ti.
Su proceso está bastante optimizado y puedes empezar el proceso directamente en su web (tanto para hipotecas nuevas como para subrogaciones).
En el caso de las subrogaciones, el primero paso es introducir las condiciones actuales de tu hipoteca (i.e. tipo fijo o variable, principal pendiente, tipo de interés, etc.). Una vez introducidos estos detalles, Trioteca te mostrará inicialmente algunas opciones de la competencia. Aun así, lo mejor es introducir tus detalles personales (i.e. renta, estado civil, etc.) para conseguir una oferta mucho más ajustada a tu perfil y ver realmente el potencial de ahorro.
Por último, y siempre siguiendo el principio de total transparencia, decirte que formo parte de un programa de afiliados de Trioteca por el cual recibo una compensación en caso de que efectivamente subrogues tu hipoteca a través de la plataforma. Esto no supone ningún coste para ti, no disminuye mi independencia al no ser mi principal fuente de ingresos y, además, me permite seguir escribiendo artículos como este en formato abierto para todos 😉
Si tienes experiencia en este tema o al final te decides por mejorar tus condiciones hipotecarias, no dudes en dejar un comentario debajo ⏬
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